DDR-Garagen auf fremden Grund

1. Einleitung: Baulichkeiten nach DDR‑Recht und rechtlicher Ausgangspunkt

Zu DDR‑Zeiten konnten Bürger auf vertraglich überlassenen Bodenflächen Baulichkeiten errichten, die persönlichen, nicht wohnlichen Zwecken dienten, insbesondere Garagen, Wochenendhäuser und ähnliche Bauwerke (§ 296 ZGB‑DDR; §§ 312, 313 ZGB‑DDR). An solchen Baulichkeiten konnte selbständiges Eigentum entstehen, das vom Eigentum am Grundstück getrennt war (Art. 231 § 5 Abs. 1 EGBGB).

Dieses selbständige Baulichkeitseigentum war jedoch nicht als losgelöste, für sich alleinstehende Eigentumsposition konzipiert. Es knüpfte vielmehr an ein Nutzungsverhältnis über die betreffende Bodenfläche an. Das Nutzungsverhältnis war das „Band“ zwischen fremdem Grundstück und eigener Baulichkeit – bspw. Garage (§§ 312, 313 ZGB‑DDR; Art. 231 § 5 Abs. 2 EGBGB).

Da das Nutzungsrecht nach § 314 ZGB-DDR beendet werden konnte, war das Auseinanderfallen von Grundstücks- und Gebäudeeigentum nicht für immer vorgesehen, sondern nur solange das „Band Nutzungsverhältnis“ zwischen Grundstück und Baulichkeit bestand.

Das selbständige Eigentum an der Baulichkeit/Garage war also funktional an die Nutzung des fremden Bodens gebunden und gerade nicht als eine auf Dauer verselbständigte Eigentumslage angelegt.

Beim Erwerb des Eigentums an einer Garage ist noch eine Besonderheit zu erwähnen. Zu DDR-Zeiten wurden Garagengemeinschaften zur Errichtung von Garagen auf fremden Grund und Boden gebildet. Wurde seitens solcher Gemeinschaften der Nutzungsvertrag mit dem Grundstückseigentümer geschlossen und anschließend ein einheitlicher Garagenkomplex (gemeinsames Fundament und Dach) errichtet, dann wurde die Garagengemeinschaft Gebäudeeigentümerin und die Mitglieder der Gemeinschaft hatten jeweils einen Anteil an der Garagengemeinschaft. Anteil darf man dabei nicht iSd heutigen Rechts sehen, da die Garagengemeinschaft keine teilrechtsfähige Person war, sondern eine Gemeinschaft der Bürger (§§ 266 – 273 ZGB-DDR). Der Anteil an der Gemeinschaft beinhaltete dementsprechend keinen juristischen Anteil, sondern das alleinige Nutzungsrecht an der ihm zugewiesenen Garage.

2. Rechtslage nach der Wiedervereinigung Deutschlands

Mit der Wiedervereinigung wurde diese Konstruktion in das bundesdeutsche Recht übergeleitet. Art. 231 § 5 EGBGB ließ das nach DDR‑Recht entstandene selbständige Gebäudeeigentum grundsätzlich fortbestehen. Das Schuldrechtsanpassungsgesetz ordnete die zugrunde liegenden Altverträge in das System des BGB ein und regelt insbesondere die spätere Rückführung des Baulichkeitseigentums in das Grundstückseigentum (§§ 6 Abs. 1 SchuldRAnpG; §§ 11 ff. SchuldRAnpG).

Da es sich um eine Überleitungsvorschrift handelt, setzte ein Fortbestand nach der Wiedervereinigung Deutschlands voraus, dass die betreffende Fläche, auf der die Baulichkeit errichtet wurde, auf der Grundlage eines Nutzungsverhältnisses nach den Vorschriften des ZGB der DDR überlassen war (§§ 312, 313 ZGB‑DDR). Das bedeutet für Garagen, dass das Nutzungsverhältnis die Errichtung von Garagen vorsehen musste.

Hinzu kommen die Voraussetzungen der rechtmäßigen Errichtung. Für die spätere Anerkennung als nach DDR‑Recht wirksam errichtete Baulichkeit ist erforderlich, dass das Bauwerk entsprechend den Rechtsvorschriften der DDR errichtet worden ist (§ 12 Abs. 1 S. 1 SchuldRAnpG).

Wichtig für den Fortbestand des selbständigen Gebäudeeigentums an der Garage ist dabei das Fortbestehen des „Bandes Nutzungsverhältnis“ zum Grundstückseigentum, auf das dann die gesetzlichen Regelungen des BGB zum Miet- oder Pachtrecht anzuwenden sind.

Abgesehen von besonderen Übergangsbestimmungen des SchuldRAnpG, die mit Ablauf des 31.12.2022 endeten, gilt der Grundsatz, dass dann, wenn das „Band Nutzungsverhältnis“ zerstört wird, das Gebäudeeigentum in das Grundstückseigentum „hineinfällt“, der Grundstückseigentümer somit das Gebäudeeigentum erwirbt (§ 11 Abs. 1 SchuldRAnpG). Das gilt jedoch nur, solange das Nutzungsverhältnis unter den Anwendungsbereich des SchuldRAnpG fällt, denn bei neu begründeten Mietverhältnissen nach dem 02.10.1990 greift § 11 nicht ein.“

3. Beendigung des maßgeblichen Nutzungsverhältnisses nach der seit dem 01.01.2023 geltenden Rechtslage

3.1 Ordentliche Kündigung

Für Garagennutzungsverträge gelten die Regelungen zum Mietrecht, so dass für jede Vertragspartei eine ordentliche Kündigung nach § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB in Verbindung mit § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG möglich ist (BGH, Urt. v. 23.11.2011 – XII ZR 210/09). Bei Vereinbarung einer monatlichen Mietzahlung sind das rund 3 Monate (bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats).

Hat das Nutzungsrecht die Garagengemeinschaft inne, dann muss diese kündigen bzw. gegenüber dieser gekündigt werden.

3.2 Außerordentliche Kündigung

Neben der ordentlichen Kündigung kommt die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund in Betracht. Voraussetzung ist das Vorliegen eines wichtigen Grundes iSd § 543 BGB

3.3 Vertragsaufhebung

Möglich ist selbstverständlich auch eine einvernehmliche Vertragsaufhebung.

3.4 Erbfall

Stirbt der Gebäudeeigentümer, geht seine Rechtsstellung grundsätzlich im Wege der Universalsukzession auf den Erben über (§ 1922 BGB). Das gilt zunächst sowohl für die Eigentumsposition an der Baulichkeit als auch für die aus dem Nutzungsverhältnis folgende Rechtsstellung, soweit diese vererblich ist.

Besonders ist jedoch § 16 Abs. 1 SchuldRAnpG. Danach sind sowohl der Erbe als auch der Grundstückseigentümer zur Kündigung des Vertrages berechtigt. Der Erbfall ist also kein automatischer Untergangstatbestand, eröffnet aber ein besonderes Kündigungsrecht.

Eine weitere Besonderheit ist bei der Garagengemeinschaft zu beachten.

Insoweit regelt § 4 Abs. 2 S. 2 SchuldRAnpG, dass bei einer nach §§ 266 ff. ZGB‑DDR gebildeten Personengemeinschaft (Garagengemeinschaft) deren Mitglieder gemeinschaftlich Nutzer sind, und dass im Übrigen die Vorschriften über die GbR gelten, sofern nichts anderes vereinbart ist.

Der BGH (BGH, Urt. v. 23.11.2011 – XII ZR 210/09) qualifiziert eine solche Garagengemeinschaft als rechtsfähige Außen‑GbR mit Gesamthandsvermögen; Vertragspartner des Grundstückseigentümers ist dann die Gesellschaft, nicht das einzelne Mitglied.

Stirbt ein Mitglied, berührt das das Nutzungsverhältnis der Gesellschaft mit dem Eigentümer nicht. Der Erbe tritt in die Gesellschafterstellung des Verstorbenen ein und die Auseinandersetzung findet dann nach Gesellschaftsrecht bzw. (Garagen‑)Gesellschaftsvertrag (bspw. Fortsetzung der Nutzung der Garage durch den Erben oder Anwachsung zugunsten der verbliebenen Gesellschafter und dafür geldwerter Abfindungsanspruch des Erben gegen die Garagengemeinschaft) statt.

3.5 Veräußerung des Grundstücks an Dritte

Auch die Veräußerung des Grundstücks an Dritte führt zum Wegfall des selbständigen Gebäudeeigentums und damit zur Zerstörung des „Bandes Nutzungsverhältnis“, Art. 231 § 5 Abs. 3 EGBGB, es sei denn, das Nutzungsrecht oder das selbständige Gebäudeeigentum sind im Grundbuch eingetragen oder dem Erwerber bekannt.

4. Rechtsfolgen der Beendigung des Nutzungsverhältnisses seit dem 01.01.2023

4.1 Wegfall des selbständigen Gebäudeeigentums

Nach § 11 Abs. 1 SchuldRAnpG entfällt das selbständige Garageneigentum und der Grundstückseigentümer wird kraft Gesetzes Eigentümer der Garage.

4.2 Anspruch des Grundstückseigentümers auf Herausgabe des Grundstücks

Nach §§ 546 BGB iVm § 6 I SchuldRAnpG ist der bisherige Nutzer zur Herausgabe des Grundstücks an den Grundstückseigentümer mit Garage verpflichtet. Eine Ausnahme gilt dann, wenn der Nutzer sein Recht aus § 12 IV SchuldRAnpG ausübt, die Wegnahme und Aneignung der Garage. In diesem Fall wäre das Grundstück ohne Garage zurückzugeben (dann aber auch vollständig beseitigt, also auch ohne Fundamente).

4.3 Anspruch auf Abriss/Abrisskosten bzgl. der Garage ?

Da nach § 15 III die Abs. I, II SchuldRAnpG nicht mehr gelten, besteht nach den Sondervorschriften des SchuldRAnpG kein Anspruch des Grundstückseigentümers gegen den Nutzer auf Vornahme des Abrisses oder Tragung der Abrisskosten.

Existiert keine vertragliche Regelung hierzu, besteht kein Anspruch des Eigentümers gegen den Nutzer nach dem SchuldRAnpG. Auch nach allgemeinen Anspruchsgrundlagen (§§ 280, 812 BGB) dürften sich kaum Anspruchsgrundlagen ergeben.

4.4 Entschädigungsansprüche des Nutzers für den Eigentumsverlust ?

Der Nutzer, der § 12 IV SchuldRAnpG nicht ausübt, hat keinen Anspruch auf Zeitwertentschädigung, weil die 7-Jahresschranke des § 12 Abs. 2 S. 2 SchuldRAnpG überschritten ist.

Es verbleibt nur noch der Anspruch auf eine Entschädigung nach § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG, die Verkehrswertentschädigung.

Der Nutzer hat gegen den Eigentümer Anspruch auf Entschädigung der Verkehrswertsteigerung des Grundstücks durch die darauf befindliche Garage (im Streitfall durch Gutachten zu ermitteln).

 

Fazit zum Rechtsstellung des Gebäudeeigentümers seit dem 01.01.2023

Erfolgt eine Beendigung des Mietverhältnisses, die der Nutzer nicht schuldhaft verursacht hat, dann erhält er für den Verlust des Gebäudeeigentums nur eine Entschädigung, wenn die Garage auf dem Grundstück zu einer Wertsteigerung des Grundstücks zum Zeitpunkt der Beendigung des Nutzungsverhältnisses geführt hat. Zum Abriss der Garage oder zur Tragung der Kosten des Abrisses ist der Nutzer nicht verpflichtet, sofern er nicht selbst das Aneignungsrecht an der Garage gegenüber dem Grundstückseigentümer ausübt.

 

5. Die Veräußerung von DDR‑Garagen auf fremdem Grund vor und nach der Wiedervereinigung und deren Folgen

Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen Gebäudeeigentum und Nutzerstellung sowie die Frage, ob das SchuldRAnpG überhaupt (noch) Anwendung findet.

5.1 Veräußerung des Gebäudeeigentums noch zu DDR‑Zeiten

Erfolgte die Veräußerung der Garage noch zu DDR‑Zeiten, ist zunächst reines DDR‑Recht maßgeblich. Wurde das Gebäudeeigentum auf einen Dritten übertragen und dieser zugleich wirksam in die Nutzerstellung eingesetzt (z.B. durch neuen Nutzungsvertrag oder Vertragsübernahme nach § 296 Abs. 2 ZGB DDR), dann ist dieser Erwerber zum Zeitpunkt des Beitritts sowohl Gebäudeeigentümer als auch Nutzungsberechtigter.

Art. 231 § 5 Abs. 1, 2 EGBGB konserviert diesen Zustand: Das selbständige Gebäudeeigentum bleibt bestehen, und das Nutzungsrecht ist dem Gebäudeeigentümer zugeordnet. Das SchuldRAnpG erfasst sodann denjenigen als Nutzer, der am Stichtag aufgrund eines Überlassungs‑, Miet‑, Pacht‑ oder sonstigen Vertrags zur Nutzung berechtigt war (§ 1, § 4 SchuldRAnpG).

Eine DDR‑Veräußerung mit sauberer Nutzungsübernahme führt also dazu, dass der Erwerber als Ausgangsnutzer in das SchuldRAnpG „importiert“ wird und damit – bei unverändertem Vertragsregime – späterer Kündigungsadressat und Entschädigungsberechtigter ist.

Fehlt es hingegen in der DDR bereits an einem Gleichlauf von Gebäudeeigentum und Nutzungsrecht (z.B. bloße Garagenveräußerung ohne Nutzungsrechtswechsel), wird nach Beitritt konsequent der formelle Nutzungsberechtigte Nutzer im Sinne des SchuldRAnpG; der Gebäudeeigentümer bleibt „nutzungsrechtslos“ und ist auf das Innenverhältnis zum Nutzer angewiesen.

5.2 Veräußerung des Gebäudeeigentums nach der Wiedervereinigung

Komplexer wird es, wenn die Veräußerung des Garageneigentums erst nach dem 03.10.1990 erfolgt. Hier stellt sich jeweils die Frage, ob das SchuldRAnpG noch anwendbar bleibt und ob der Erwerber die Nutzerstellung erlangt, oder ob der Eigentümer durch Vertragsgestaltung aus dem Anwendungsbereich fällt.

Drei Konstellationen sind zu unterscheiden:

5.2.1 Bloße Weiterveräußerung und Hinnahme der Mietzahlungen des Dritten

In der ersten Konstellation verkauft der Nutzer seine Garage an einen Dritten, ohne den Grundstückseigentümer vertraglich einzubeziehen. Der Erwerber nutzt die Garage und zahlt – oft in Absprache mit dem Verkäufer – die Miete bzw. das Nutzungsentgelt an den Grundstückseigentümer, ohne dass ein neuer Vertrag oder eine ausdrückliche Vertragsänderung geschlossen wird.

Rechtlich bleibt es dann bei folgenden Konsequenzen:

• Nutzerstellung:

Nutzer i.S.d. SchuldRAnpG bleibt der ursprüngliche Vertragspartner des Grundstückseigentümers. Er ist Vertragspartner aus dem nach § 6 SchuldRAnpG umgestellten Miet‑/Pachtvertrag und damit alleiniger Adressat der schuldrechtsanpassungsrechtlichen Regelungen.

• Gebäudeeigentum:

Der Dritterwerber ist Eigentümer der Baulichkeit, aber ohne eigene gesicherte Nutzerstellung. Seine Nutzung basiert faktisch auf einer Gebrauchsüberlassung durch den ursprünglichen Nutzer.

• Außenverhältnis zum Grundstückseigentümer:

Forderungen auf Nutzungsentgelt, Unterlassung vertragswidriger Nutzung, Räumung und Kündigung richten sich weiterhin allein gegen den ursprünglichen Nutzer. Die Tatsache, dass der Erwerber zahlt, kann als bloße Leistungsbewirkung an Erfüllungs statt (Zahlung durch Dritten) gedeutet werden, ohne Parteiwechsel

• Kündigung und Entschädigung:

Kündigungen sind gegenüber dem Nutzer zu erklären. Mit Beendigung des Nutzungsverhältnisses geht das Gebäudeeigentum nach § 11 Abs. 1 SchuldRAnpG auf den Grundstückseigentümer über; Entschädigungspflicht besteht nur gegenüber dem Nutzer nach § 12 Abs. 2, 3 SchuldRAnpG. Der Dritterwerber hat kein eigenes Entschädigungsrecht gegen den Grundstückseigentümer, sondern ist auf das Innenverhältnis (Kaufpreisrückforderung, Schadensersatz) verwiesen.

Verjährungsrechtlich unterliegen sowohl der Entschädigungsanspruch des Nutzers gegen den Grundstückseigentümer (§ 12 SchuldRAnpG) als auch die kaufrechtlichen Ansprüche des Dritterwerbers gegen den Verkäufer der regelmäßigen dreijährigen Verjährungsfrist ab Kenntnis (§ 195, § 199 BGB).

5.2.2 Weiterveräußerung und Fortführung des alten Nutzungsverhältnisses mit Vertragsänderung

In der zweiten Konstellation nimmt der Grundstückseigentümer den Eigentumswechsel zum Anlass, das bestehende Nutzungsverhältnis mit dem Erwerber fortzuführen, die Konditionen aber anzupassen: etwa durch Entgeltanhebung, Klarstellung der Laufzeit oder Ergänzung von Nebenpflichten. Der entscheidende Punkt ist hier, ob die Parteien das alte SchuldRAnpG‑Verhältnis fortschreiben oder ob sie – bewusst oder unbewusst – einen neuen Vertrag begründen.

Die herrschende Auffassung und die Rechtsprechung des BGH stellen darauf ab, ob ein Ersetzungswille vorliegt. Lediglich die Anpassung eines vor dem 02.10.1990 geschlossenen Vertrages (Entgelterhöhungen, moderate Laufzeitanpassungen, präzisierende Klauseln) lässt den Anwendungsbereich des SchuldRAnpG unberührt, wenn der Nutzungsgegenstand, die Nutzungsart und die Grundstruktur erkennbar fortgeführt werden. Wird im Zuge des Eigentumswechsels der Erwerber als neuer Nutzer anstelle des bisherigen Nutzers mit Zustimmung des Grundstückseigentümers in den Vertrag aufgenommen, liegt ein Parteiwechsel bei Fortbestehen des Vertrages vor.

In dieser Konstellation ist das Ergebnis:

• Der Erwerber wird neuer Nutzer i.S.d. § 4 SchuldRAnpG; der ursprüngliche Nutzer scheidet aus dem Außenverhältnis aus.
• Der Nutzungsvertrag bleibt ein Vertrag im Sinne des § 1 Abs. 1, § 3 SchuldRAnpG; das Gesetz findet weiterhin Anwendung.
• Kündigungen sind künftig gegenüber dem Erwerber zu erklären;
• Bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses geht nach § 11 SchuldRAnpG das Gebäudeeigentum auf den Grundstückseigentümer über; der Erwerber ist als Nutzer entschädigungsberechtigt nach § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen (insbesondere realisierbare Verkehrswerterhöhung im Sinne der Rechtsprechung) vorliegen.

Diese Fortführungsvariante ist insbesondere dort naheliegend, wo der Vertragstext an den alten DDR‑Nutzungsvertrag anknüpft, keinen völlig neuen Vertragsbeginn formuliert und aus dem Gesamtbild gerade nicht auf einen Systemwechsel geschlossen werden kann.

5.2.3 Weiterveräußerung und Abschluss eines neuen Mietvertrages mit dem Erwerber (BGH XII ZR 113/05)

In der dritten Konstellation nutzt der Grundstückseigentümer den Erwerberwechsel, um das SchuldRAnpG bewusst zu verlassen. Prägendes Beispiel ist das Urteil des BGH vom 11.07.2007 – XII ZR 113/05. Dort hatte der Vater des Klägers unter DDR‑Recht eine Garage errichtet. Nach der Wiedervereinigung wurde zunächst ein Nutzungsvertrag mit der Rechtsnachfolgerin des ursprünglichen Eigentümers geschlossen; später schloss der Kläger als Erwerber der Garage mit der jetzigen Eigentümerin einen neuen Nutzungsvertrag, der ab einem bestimmten Datum beginnen, eine feste Laufzeit von acht Jahren sowie eine Verlängerungsoption vorsah.

Der BGH sah hierin einen neuen Mietvertrag, der nach § 3 SchuldRAnpG nicht mehr vom zeitlichen Anwendungsbereich des SchuldRAnpG erfasst ist. Die tragenden Argumente:

• Das Gesetz gilt nur für Verträge, die bis zum Ablauf des 02.10.1990 abgeschlossen wurden (§ 3 SchuldRAnpG).
• Ein nach dem Beitritt geschlossener Vertrag ist nur dann bloße Anpassung eines Altvertrages, wenn er diesen nicht mit Ersetzungswillen ablöst.
• Der Abschluss eines Vertrags mit einem neuen Mieter nach dem 02.10.1990, bei dem Vertragsbeginn, Laufzeit und Entgelt eigenständig neu geregelt sind, ist regelmäßig als Novation zu qualifizieren.
• Der Vertrag erwähnte den alten DDR‑Nutzungsvertrag nicht mehr, sondern begründete originär Rechte und Pflichten gegenüber dem neuen Mieter; insbesondere wurde ein neuer Vertragsbeginn festgelegt.

Konsequenz: Auf diesen Neuvertrag findet das SchuldRAnpG keine Anwendung. Es gibt keinen gesetzlichen Eigentumsübergang nach § 11 und keinen Entschädigungsanspruch nach § 12. Der BGH lehnt auch eine analoge Anwendung ab, da der Schutzgedanke des § 12 – Ausgleich für Investitionen im Vertrauen auf die DDR‑Rechtslage – für einen Erwerber, der nach dem Beitritt ein fertiges Bauwerk erwirbt und einen neuen Vertrag schließt, nicht trägt.

Vertraglich stehen den Parteien selbstverständlich Entschädigungs‑ oder Ausgleichsklauseln offen. Fehlen solche, trägt der Erwerber das Risiko, dass nach Mietrecht lediglich die Pflicht zur Räumung und ggf. Beseitigung der Garage besteht, ohne dass ihm ein Entschädigungsanspruch zusteht.

Zwar ließe sich im Ausgangspunkt vertreten, dass der Abschluss des neuen Mietvertrages als Beendigung des bisherigen SchuldRAnpG‑Vertrages im Sinne der §§ 11, 12 zu qualifizieren sei, mit der Folge, dass im Zeitpunkt der Novation ein Entschädigungsanspruch des bisherigen Nutzers entstünde. Der BGH hat diesen Ansatz für die Konstellation XII ZR 113/05 jedoch bewusst nicht gewählt. Er betrachtet die Novation nicht als Beendigung im Sinne der schuldrechtsanpassungsrechtlichen Beendigungsmechanik, sondern als Abschluss eines neuen, vom zeitlichen Anwendungsbereich des SchuldRAnpG ausgenommenen Mietvertrages (§ 3 SchuldRAnpG). Die §§ 11, 12 SchuldRAnpG greifen in diesem Übergang deshalb gerade nicht ein; ein Entschädigungsanspruch entsteht weder zugunsten des bisherigen DDR‑Nutzers noch zugunsten des Erwerbers.“

Schütze

Rechtsanwalt