Gewinn durch Untervermietung?

Entscheidung des BGH vom 28. Januar 2026 - VIII ZR 228/23: Nein

Es geht um die Sachverhalte, in denen Mieter einer Wohnung diese an einen Untermieter vermieten. In dem vom BGH entschiedenen Fall vereinbarte der Mieter mit dem Untermieter eine höhere Miete, als er selbst an seinen Vermieter zahlte, und überließ diesem während eines eigenen Auslandsaufenthaltes die möblierte Wohnung.

Mit dieser Entscheidung hatte der BGH mehrere mietrechtliche Fragen zur Untervermietung zu beantworten:

1. Wann liegt eine Untervermietung vor?

Eine Untervermietung liegt vor, wenn der Mieter einem Dritten seine Wohnung ganz oder teilweise zur Nutzung überlässt.

2. Kann der Vermieter kündigen, wenn ich ohne dessen Einwilligung untervermiete?

Grundsätzlich ja, denn mit der Untervermietung ohne Einwilligung des Vermieters verletze ich meine mietvertraglichen Pflichten nach §§ 540 Abs. 1, 553 Abs. 1 BGB.

Ausnahme: Ein Kündigungsrecht des Vermieters wegen Untervermietung ohne Einwilligung besteht dann nicht, wenn ich als Mieter gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Einwilligung in die Untervermietung hatte.

3. Wann hat der Mieter gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Einwilligung in die Untervermietung?

Hier muss man aufgrund der gesetzlichen Regelung zunächst unterscheiden, ob die Wohnung vollständig einem Dritten zur Nutzung überlassen wird oder nur teilweise.

Wird die Wohnung ohne Einwilligung des Vermieters vollständig einem Dritten zur Nutzung überlassen, dann ist der Vermieter zur Kündigung berechtigt, weil nach der Regelung des § 540 Abs. 1 BGB kein Anspruch des Mieters darauf besteht, dass der Vermieter die Einwilligung erteilt. Das Gesetz sieht im Falle einer Ablehnung der vollständigen Untervermietung nur ein Recht des Mieters vor, das Mietverhältnis zu kündigen.

Anders verhält es sich jedoch, wenn der Mieter die Wohnung einem Dritten nur teilweise zur Nutzung überlässt. Die Untervermietung eines Teils der Wohnung liegt bereits dann vor, wenn der Mieter beispielsweise einen Schlüssel zur Wohnung behält und persönliche Gegenstände sowie Kleidung in der Wohnung lagert.

In diesem Fall hat der Mieter gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Einwilligung in die Untervermietung, wenn ein berechtigtes Interesse besteht, das allerdings erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein muss. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass dann kein Anspruch auf Untervermietung besteht, wenn das berechtigte Interesse des Mieters an einer Untervermietung bereits bei Vertragsabschluss bestand.

Wann besteht ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung?

Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn man aufgrund veränderter Lebensverhältnisse „vernünftige Gründe“ hat, wie etwa den Wunsch, die eigenen Mietkosten zu senken.

 

Schließlich ist nach der Rechtsprechung des BGH weitere Voraussetzung für das Vorliegen eines berechtigten Interesses, dass die zwischen Mieter und Untermieter vereinbarte Miete die „wohnungsbezogenen Aufwendungen“ nicht übersteigt. Das bedeutet, die im Untermietverhältnis vereinbarte Miete darf nicht höher sein als die Warmmiete des Mieters.

Und was ist, wenn der Mieter dem Untermieter Möbel in der Wohnung zur Nutzung überlässt?

Ob in einem derartigen Fall ein Anspruch auf Einwilligung in die Untervermietung besteht, wenn neben der Warmmiete noch ein Zuschlag für die Überlassung von Möbeln zur Nutzung vereinbart wird, hat der BGH offengelassen.

Dementsprechend kann man derzeit im Falle einer Untervermietung nur empfehlen darauf zu achten, dass die im Untermietverhältnis vereinbarte Miete, die vom Mieter an den Vermieter zu zahlende Warmmiete nicht übersteigt.