Vermietet oder nicht vermietet,

das ist oft die Frage, wenn Räume und/oder Grundstücksflächen vom Mieter mitgenutzt werden, ohne dass der schriftliche Wohnraummietvertrag dazu eine Regelung enthält.

Wie es dazu kommt?

Zum einen dadurch, dass die Vertragsparteien beim Vertragsabschluss nicht darauf achten, dass alles, was ihnen wichtig ist in den Mietvertrag aufgenommen wird und sie stattdessen aufgrund des vorangegangenen Gesprächs davon ausgehen, dass der Raum/die Grundstücksfläche mitvermietet wurde. Zum anderen dadurch, dass Anfragen über die zusätzliche Nutzungen an den Vermieter erst nach Abschluss des Mietvertrags erfolgen.

Die Nutzung solcher nicht im Mietvertrag erfassten Räume/Grundstücksflächen erfolgt dann oft jahrelang, ohne dass dies vom Vermieter beanstandet wird. Aber was ist, wenn es zum Streit kommt? Kann dann der Vermieter die Nutzung untersagen, sofern dazu im Mietvertrag nichts geregelt ist?

Die Antwort: Es kommt darauf an!

Der darlegungs- und beweispflichtige Mieter muss nachweisen, dass die bisherige jahrelangen Nutzung von einer mietvertraglichen Vereinbarung umfasst ist. Dagegen spricht zunächst der schriftliche Mietvertrag, in dem diesbezüglich nichts geregelt ist. Allerdings kann die erweiterte Nutzung auch mündlich vereinbart worden sein, wobei sich dann das Problem des Nachweises stellt.

Und die jahrelangen Duldung der Nutzung durch den Vermieter, stellt diese nicht zumindest eine konkludente Erweiterung der mietvertraglichen Vereinbarung dar?

Einer solchen Auslegung wird in der Regel entgegenstehen, dass für die zusätzliche Nutzung kein zusätzliches Entgelt vereinbart worden ist. Derartige Fälle werden dann von den Gerichten als unentgeltliches Nutzungsverhältnis eingestuft, mit der Folge, dass dieses nicht zum Wohnraummietvertrag gehört. Infolgedessen kann die zusätzliche Nutzung separat und ohne besonderen Grund jederzeit beendet werden, § 604 Abs. 3 BGB (vgl. dazu AG Brandenburg – Az.: 34 C 34/20 – Urteil vom 29.01.2021, aber auch BGH-Urteil v. 20.09.2017 - VIII ZR 279/16)

Was kann man daraus lernen?

Man sollte beim Abschluss eines Mietvertrages darauf achten, dass die Mietsache(n) genau und vollumfänglich bezeichnet und auch nachträgliche Vereinbarungen schriftlich festgehalten werden.