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Das Mietverhältnis im Todesfall

Auch der Mietvertrag wird vererbt

Wenn ein Angehöriger verstirbt, muss man sich trotz aller Trauer zwangsläufig mit vielen Formalitäten beschäftigen. Oft sind zahlreiche Dinge zu regeln. Dazu gehört u.a. auch die Frage , was mit der Mietwohnung des Erblassers passieren soll.

Mietvertrag wird vererbt

Die Annahme, dass das Mietverhältnis automatisch mit dem Tod eines Mieters endet, ist ein weit verbreiteter Irrtum. Stirbt ein alleinlebender Mieter, geht nämlich auch seinen Mietvertrag - übrigens genauso wie das Auto des Erblassers, sein Bankguthaben und andere Vermögenswerte sowie etwaige Schulden - auf den Erben über. Der Erbe tritt dann mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag des verstorbenen Mieters ein, ohne dass es einer Änderung oder gar eines neuen Mietvertrags bedarf.

War der Verstorbene mit der Mietzahlung im Rückstand, sind die Erben als seine Rechtsnachfolger also zur Zahlung verpflichtet. Ebenso müssen sie zum Beispiel im Winter Räum- und Streupflichten, die im Mietvertrag oder in der Hausordnung verbindlich verankert sind, durchführen bzw. sicherstellen, dass diese Arbeiten erledigt werden.

Sonderkündigungsrecht im Todesfall

Haben Erben an der weiteren Nutzung der Wohnung kein Interesse, müssen sie selbst handeln. Der Mietvertrag muss dann gekündigt werden. Ihnen steht ein Sonderkündigungsrecht zu. Das Mietverhältnis kann außerordentlich mit einer dreimonatigen Frist gekündigt werden. Damit sollte man jedoch nicht zu lange warten, denn die außerordentliche Kündigung kann nur innerhalb des ersten Monats erfolgen, nachdem der Erbe vom Tod des Mieters erfahren hat. Die Kündigung muss unter Berufung auf das Sonderkündigungsrecht schriftlich erfolgen. Sie ist eigenhändig von sämtlichen Erben zu unterzeichnen. Kann ein Erbe nicht unterschreiben, so muss der Kündigung eine Originalvollmacht von ihm beigefügt werden.

Den Parteien steht kein weiteres Sonderkündigungsrecht zu. Lässt man als Erbe die Monatsfrist verstreichen, verbleibt es bei den gesetzlichen bzw. vertraglichen Regelungen. Die Erben sind dann insbesondere an die vereinbarte Laufzeit des Vertrages gebunden. Bei einem befristeten Mietvertrag z.B. kann das im schlimmsten Fall noch eine monate- oder sogar jahrelange Verpflichtung bedeuten und die Verwandten somit teuer zu stehen kommen.

Umgekehrt hat der Vermieter beim Tod eines zuletzt allein lebenden Mieters ebenfalls das Recht, den Mietvertrag zu kündigen. Insoweit gelten die gleichen Voraussetzungen, d.h. er kann innerhalb eines Monats nach der Kenntnis über den Todesfall mit einer Dreimonatsfrist das Vertragsverhältnis mit den Erben beenden.

Wurde das Mietverhältnis gekündigt, müssen die Erben die Wohnung bis zum Ende des Mietverhältnisses räumen. Darüber hinaus treten sie auch in bestehende Verpflichtungen des Mieters ein, das heißt, sie müssen zum Beispiel die Wohnung im Zweifel renovieren. Die bis dahin anfallenden Mieten und Nebenkostennachzahlungen sind Nachlassverbindlichkeiten, die die Erben bezahlen müssen.

Familienangehörige haben Eintrittsrecht

Eine Sonderregelung gilt, wenn der Verstorbene nicht allein in der Wohnung gelebt hat. In diesem Fall treten der Ehe- bzw. Lebenspartner, Kinder oder andere Familienangehörige, die mit dem Erblasser einen gemeinsamen Hausstand in der Wohnung führten, automatisch in das Mietverhältnis ein, sofern sie dem Vermieter innerhalb eines Monats nichts Gegenteiliges mitteilen. Waren beide Partner offiziell Mieter, wird das Mietverhältnis ohnehin einfach mit dem Überlebenden fortgesetzt.

 

Wenn der Mieter verstirbt

Der Lebensmittelpunkt der Eheleute bzw. Familie bleibt also auch im Todesfalle eines Angehörigen geschützt. Der Vermieter kann in diesem Falle nicht aufgrund des Erbfalls kündigen. Ihm steht kein Sonderkündigungsrecht zu. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn in der Person, welche nach den zuvor aufgezeigten Grundsätzen in das Mietverhältnis eingetreten ist, ein sogenannter wichtiger Grund vorliegt, sodass es dem Vermieter nicht zumutbar ist, an den Vertrag gebunden zu bleiben, wie z.B. Zahlungsunfähigkeit oder auch persönliche Vorbehalte. Dies stellt jedoch einen absoluten Ausnahmefall dar.

eingetragen am: 25.06.2019