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Gartennutzung – mitumfasst?

Miet- und Pachtrecht

Ein Großteil der Bevölkerung sind Mieter

Ich miete in einem Mehrfamilienhaus eine Wohnung an und auf dem Grundstück des Mehrfamilienhauses befindet sich eine schöne Gartenfläche mit Bäumen und Rasen. Kann ich als Mieter des Objekts den Garten dann zu Erholungszwecken nutzen?

Ohne entsprechende Vereinbarung mit dem Vermieter bin ich nicht berechtigt, den Garten zu nutzen.

Steht im Mietvertrag nichts zur Gartennutzung, teilt mir jedoch der Vermieter später auf Nachfrage mit, dass ich den Garten nutzen kann, stellt sich die Frage, wie weitreichend dieses Nutzungsrecht ist.

Dabei ist zunächst zu unterscheiden, ob diese Mitteilung eine bloße Gefälligkeit oder eine rechtlich verbindliche Erklärung ist. Bei einer Gefälligkeit kann mir der Vermieter die Gartennutzung jederzeit wieder entziehen und auch der Umfang der Nutzung ist von den jeweiligen Weisungen des Vermieters abhängig (vgl. hierzu beispielhaft Urteil des KG Berlin vom 14.12.2006, Az.: 8 U 83/06)

Ob die mündliche Erklärung des Vermieters lediglich eine Gefälligkeit oder die Einräumung eines vertraglichen Rechts zur Gartennutzung beinhaltet, entscheidet sich im jeweiligen Einzelfall nach Anlass und Zweck der Gebrauchsüberlassung und der Interessenlage der Parteien.

Aber selbst dann, wenn mir die Gartennutzung nicht lediglich aus Gefälligkeit, sondern verbindlich gewährt wird, stellt sich die Frage, wie geschützt diese Rechtsposition gegenüber dem Vermieter ist.

Auch dies hängt wieder vom jeweiligen Einzelfall ab, denn es kann eine Leihe vorliegen, mit der Folge, dass unter Umständen die Nutzung jederzeit wieder entzogen werden kann, wenn zu Dauer und Zweck nichts bestimmt ist, § 604 III BGB. Gibt es dagegen eine mündliche Vereinbarung zu Dauer und Zweckbestimmung, dann kann die Nutzung gekündigt werden, wenn der Garten in Folge nicht vorhergesehener Umstände vom Vermieter benötigt wird, § 605 BGB.

Anders sieht es dagegen aus, wenn mir das Recht zur Gartennutzung im Rahmen des Abschlusses des Wohnungsmietvertrages eingeräumt wird. In diesem Fall gehört das Gartennutzungsrecht zum Wohnungsmietvertrag und ist mir dann grundsätzlich nicht einseitig entziehbar, solange das Wohnungsmietverhältnis besteht. Die Beeinträchtigung des Nutzungsrechts am Garten stellt dann einen Mangel der Mietsache dar.

In welchem Umfang ich mein Gartennutzungsrecht ausüben darf, ist im Wege der Auslegung unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles zu ermitteln, wenn keine ausdrückliche mietvertragliche Regelung getroffen wurde.

Will ich diesbezüglich eine höhere Sicherheit zur späteren Rechtsdurchsetzbarkeit erlangen, dann muss ich darauf achten, dass sowohl das Gartennutzungsrecht, als auch etwaige Einzelheiten, die mir im Rahmen der Gartennutzung wichtig sind, im Wohnungsmietvertrag festgelegt werden. Nur so bin ich in der Lage, dem Gericht im Streitfall das Bestehen und den Umfang des Gartennutzungsrechts nachzuweisen.

Entsprechendes gilt übrigens für alle zusätzlichen Rechte, die im Rahmen der Wohnungsvermietung eingeräumt werden sollen, wie beispielsweise die Nutzung von Wasch- und Trockenräumen, eines Fahrradkellers, eines Dachbodens oder ähnliches.

Achtung!!! Wird ein Einfamilienhaus angemietet, dann ist nach der Verkehrsanschauung auch ohne ausdrückliche Vereinbarung grundsätzlich davon auszugehen, dass der Garten mitvermietet ist (vgl. Urteil OLG Köln vom 05.11.1993, Az.: 19 U 132/93)

 

 

eingetragen am: 13.08.2019