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Kündigungsausschluss im Wohnraummietvertrag ?

Miet- und PachtrechtEin Großteil der Bevölkerung sind Mieter

Beim Abschluss eines Wohnraummietvertrages kann sich für eine oder beide Vertragsparteien das Bedürfnis nach einer längerfristigen Vertragslaufzeit stellen. Dies lässt sich beispielsweise durch die Vereinbarung einer festen Vertragslaufzeit realisieren.

Allerdings sehen die gesetzlichen Regelungen zum Wohnraummietrecht lediglich begrenzte Möglichkeiten zur Befristung eines Mietverhältnisses in § 575 BGB vor. Dadurch, dass nach dem Gesetz der Grund einer Befristung beschränkt ist und dieser Grund zudem bei Vertragsabschluss schriftlich mitgeteilt werden muss, kann eine Befristung in der Regel nicht wirksam vereinbart werden.

Auf Grund der mangelnden Praxisrelevanz der Vorschrift des § 575 BGB wurde nach einer vergleichbaren Regelungsmöglichkeit gesucht und diese in der Vereinbarung eines befristeten Kündigungsausschlusses gefunden.

Das heißt, die Parteien vereinbaren bei Abschluss des Mietvertrages, dass für einen bestimmten Zeitraum auf die ordentliche Kündigung des Mietvertragsverhältnisses verzichtet wird. Eine derartige Regelung ist auch nicht wegen Umgehung der in § 575 BGB begrenzt vorgesehenen Befristungsmöglichkeiten unwirksam. Allerdings hat die Rechtsprechung auch für derartige Regelungen Grenzen gesetzt.

So kann bei der Verwendung eines von einer Partei einseitig gestellten Mietvertragsformulars ein beidseitiger Kündigungsausschluss für maximal vier Jahre vereinbart werden.

Anders verhält es sich jedoch bei einer individuell ausgehandelten Abrede im Wohnraummietvertrag. Eine solche liegt vor, wenn beide Mietvertragsparteien Einfluss auf die Ausgestaltung des Mietvertrages oder einzelne mietvertragliche Regelungen haben. In diesem Fall können die Vertragsparteien die ordentliche Kündigung auch für einen sehr langen Zeitraum ausschließen. Der Bundesgerichtshof hat diesbezüglich in seiner Entscheidung vom 08.05.2018, AZ. VIII ZR 200/17 ausgeführt, dass durch eine derartige individuelle Vereinbarung auch der dauerhafte Ausschluss der ordentlichen Kündigung möglich sein soll. Dies wird seitens des BGH unter Bezugnahme auf die Instanzrechtsprechung allerdings dahingehend relativiert, dass ggf. nach Ablauf von 30 Jahren unter entsprechender Anwendung des § 544 BGB eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich sein kann.

Damit ist abschließend festzustellen, dass beim Abschluss eines Wohnraummietverhältnisses bei individueller Vereinbarung der dauerhafte Ausschluss der ordentlichen Kündigung möglich ist. In diesen Fällen kann eine Beendigung des Mietvertrages nach Ablauf von 30 Jahren durch eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist (analog § 544 BGB) in Betracht kommen.

eingetragen am: 14.10.2018