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Muss der Vermieter dem Mieter die Scheiben putzen?

Miet- und Pachtrecht

Ein Großteil der Bevölkerung sind Mieter

Mit dieser Frage hatte sich der Bundesgerichtshof (BGH) am 21.08.2018 in einem Beschluss auseinanderzusetzen (Az.: VIII ZR 188/16).

Um es vorweg zu nehmen, der Vermieter ist dazu nicht verpflichtet.

Dies erscheint von vornherein einleuchtend, denn dem Vermieter obliegt die Gebrauchsüberlassung und Instandhaltung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch. Zur Instandhaltung gehört die Beseitigung von Mängeln an der Sachsubstanz während des Mietverhältnisses, nicht dagegen die Reinigung. Die Wohnungsreinigung gehört als Obhutspflicht zur Aufgabe des Mieters. Dementsprechend verletzt der Mieter diese Pflicht beispielsweise, wenn er die Wohnung vermüllt oder so verdrecken lässt, dass die Mietsubstanz in Mitleidenschaft gezogen wird.

Obliegt dem Mieter die Wohnungsreinigung, dann kann für die Fenster der Mietwohnung nichts anderes gelten. In der oben genannten Entscheidung des BGH war der Mieter allerdings der Meinung, dass etwas anderes gelten müsse, wenn die Außenseite der Fenster nicht von innen, sondern nur von außen und unter erheblichem Aufwand (bspw. Hebebühne) zu erreichen sind. Hierauf kommt es nach der Entscheidung des BGH aber nicht an, denn wenn der Mieter die erforderlichen Reinigungsarbeiten nicht selbst leisten kann, dann muss er sich professioneller Hilfe bedienen.

Der Vollständigkeit halber ist noch darauf hinzuweisen, dass es zu der vorgenannten Streitigkeit deshalb kam, weil die Mieter einer Loft-Wohnung vom Vermieter die Fensterreinigung verlangten.

Ist der Vermieter weder zur Fenster- noch zur Wohnungsreinigung verpflichtet, stellt sich die Anschlussfrage, ob der Vermieter diesbezüglich einen gegen den Mieter durchsetzbaren Anspruch hat?

Da die Wohnungsreinigung als Obhutspflicht dem Mieter obliegt, besteht während des Mietverhältnisses ein durchsetzbarer Anspruch des Vermieters nur dann, wenn der Mietsache sonst ein Schaden droht. Dies ist bspw. dann der Fall, wenn sich auf Waschbecken oder Fliesen eine derartige Schmutzschicht gebildet hat, dass diese nicht mehr durch Reinigung zu beseitigen ist (vgl. hierzu AG Frankfurt/Main, Urt. v. 8.10.2015 – 33 C 2261/15 (30): „1. Der Mieter ist zu Schutz und Fürsorge hinsichtlich der Mietsache verpflichtet. Er muss die Mietsache schonend und pfleglich behandeln und alles unterlassen, was zu Schäden führen kann. Die Obhutspflicht verlangt auch positives Tun des Mieters zur Vermeidung und Abwendung von Schäden. Dazu gehören auch Reinigungsarbeiten 2. Zwar können die Reinigungsvorstellungen von Vermieter und Mieter erheblich voneinander abweichen. Hat der Mieter jedoch die Reinigung des Badezimmers so vernachlässigt, dass sich auf dem Waschbecken und den Wandfliesen über Jahre hinweg eine unübersehbare Schmutzschicht – eine Art Grind – gebildet hat, so dass bei weiterer Untätigkeit zu befürchten ist, dass eine Reinigung nicht mehr oder nur unter Beschädigung der Oberflächen möglich sein wird, so muss der Mieter nunmehr tätig werden und die erforderliche Reinigung durchführen.“).

Entsprechendes gilt auch für die Fensterreinigung.

Ein weiteres Beispiel ist ein durch mangelnde Reinigung verursachter Gestank oder Ungezieferbefall in und außerhalb der Mietwohnung (vgl. Urteil des Amtsgerichtes Münster vom 08.03.2011, Az.: 3 C 4334/10). Auch in einem solchen Fall besteht ein für den Vermieter durchsetzbarer Anspruch auf die Reinigung der Wohnung gegenüber dem Mieter.

Nach der Beendigung des Mietvertrages schuldet der Mieter die Rückgabe der Mietsache in dem Zustand, in dem sie sich befinden würde, wenn er seiner Obhutspflicht (Reinigung) nachgekommen wäre. Die Räume müssen daher ausgesaugt und von groben Verunreinigungen befreit sein. Hinzu kommt das Abwischen von verschmutzten Heizkörpern, Fenstern (einschließlich Rahmen), Türen und Sanitäranlagen (vgl. hierzu OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.10.2009, Az.: I-10 U 58/09).

Aber Achtung, steht im Mietvertrag, dass die Wohnung nur besenrein zurückzugeben ist, dann besteht keine Verpflichtung zum Abwischen von verschmutzten Teilen der Mietsache. In diesem Fall besteht nur die Verpflichtung zur Beseitigung grober Verschmutzungen. Das bedeutet auskehren oder -saugen und Spinnweben oder andere groben Dreck beseitigen (BGH, Urteil vom 28.6.2006, Az.: VIII ZR 124/05).

eingetragen am: 01.10.2019