Schönheitsreparaturen

Ein Großteil der Bevölkerung sind Mieter

Dieser Begriff ist sicher jedem Vermieter und Mieter bekannt. Er ist als sogenannte Schönheitsreparaturklausel Gegenstand zahlreicher Mietverträge in unterschiedlicher Ausgestaltungsform. In der Sache geht es darum, wer die Kosten der Wohnungsrenovierung in Form des Tapezierens und Streichens der angemieteten Wohnung trägt. Eine Begriffsdefinition ist in § 28 Abs. 2 S. 3 2. Berechnungsverordnung enthalten.

Früher war es ohne weiteres möglich, auch unter Verwendung eines starren Fristenplans, dem Mieter die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufzuerlegen.

Das änderte sich jedoch ab 2004 durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 361/03). In der Folgezeit gab es immer weitergehende Einschränkungen bezüglich der zulässigen Überbürdung der Renovierungspflicht auf den Mieter in Formularmietverträgen, weil die Instandhaltungspflicht nach § 535 S.2 BGB den Vermieter trifft. Diese gesetzliche Regelung kann der Vermieter formularvertraglich nach § 307 BGB nur in den von der Rechtsprechung gesetzten Grenzen abbedingen und auf den Mieter überwälzen.

Derartige formularvertragliche Klauseln können nach wie vor problematisch sein, da nicht auszuschließen ist, dass sich insoweit auch zukünftig die Rechtsprechung restriktiv zu Lasten des Vermieters entwickelt. Zudem sind von der Rechtsprechung für zulässig erachtete Klauseln letztlich so unbestimmt, dass man sich im Falle einer streitigen Auseinandersetzung das Risiko erheblicher Beweiserhebungskosten (beispielsweise Gutachten) aufbürdet.

Einen anderen Weg die Kosten für Schönheitsreparaturen dem Mieter aufzuerlegen, wies der BGH im Hinweisbeschluss vom 30.05.2017, VIII ZR 31/17.

Nach diesem Hinweis unterliegt die Vereinbarung eines monatlichen Zuschlages für Schönheitsreparaturen nicht den formularvertraglichen Kontrollregelungen des § 307 BGB.

Der Vermieter hat damit die Möglichkeit formularvertraglich eine Zahlungspflicht des Mieters dafür zu vereinbaren, dass der Vermieter entsprechend den gesetzlichen Regelungen die Verpflichtung zur Durchführung erforderlicher Schönheitsreparaturen trägt.

Das heißt, der Vermieter vereinbart mit dem Mieter als Preisbestandteil des Formularmietvertrages, dass der Mieter monatlich die Grundmiete, die Betriebskostenvorauszahlung und einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zahlt.