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Streitthema Schimmel

Miet- und Pachtrecht

Ein Großteil der Bevölkerung sind Mieter

Tritt Schimmel in der angemieteten Wohnung auf, dann ist die alles entscheidende Frage, ob damit ein Mangel vorliegt und welche Konsequenzen das hat.

Ein Mangel der Mietwohnung liegt vor, wenn der tatsächliche Wohnungszustand vom vertraglich vereinbarten Zustand abweicht. Gibt es jedoch -wie fast immer- keine zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung zum -baulichen- Wohnungszustand, dann greift die gesetzliche Regelung des § 535 I 2 BGB. Danach muss sich die Mietwohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand befinden.

Aber welcher ist das?

Da sich dem Gesetz nichts weiteres entnehmen lässt, haben die Gerichte die Anforderungen im Wege der Auslegung konkretisiert.

Danach muss eine Mietwohnung einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist, wobei Alter, Ausstattung, Art des Gebäudes, Höhe der Miete und eine eventuell vorhandene Ortssitte zu berücksichtigen sind (BGH, 05.12.2018, VIII ZR 271/17). Nach diesem Maßstab ist eine Wohnung mit Schimmel nicht üblich und auch nicht zum dauerhaften Wohnen geeignet. Schimmel in der Wohnung stellt folglich einen Sachmangel dar.

Welche Folgen hat das?

Zunächst einmal muss der Mieter dem Vermieter den Mangel nach § 536 c I BGB unverzüglich (innerhalb von 2 – 3 Tagen, wegen besonderer Umstände auch ausnahmsweise länger) anzeigen. Zu achten ist auf eine nachweisbare Anzeige und eine vorsorgliche Dokumentation des Mangels. Empfehlenswert ist auch, die Mangelanzeige mit der Mitteilung zu verbinden, dass wegen des Mangels die Mietzahlungen nur noch unter dem Vorbehalt der Rückforderung erfolgen.

Bei entsprechender Anzeige ist die Miete wegen des aufgetretenen und nicht unerheblichen Schimmels gemindert. Zudem schuldet der Vermieter die Beseitigung des Schimmels.

Aber Achtung, Minderung und Mangelbeseitigung sind dann ausgeschlossen, wenn der in der Wohnung aufgetretene Schimmel -ausschließlich- auf eine schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters zurückzuführen ist.

Auf welche Pflichtverletzung des Mieters könnte eine Schimmelbildung zurückzuführen sein?

Der Mieter ist verpflichtet die Wohnung ausreichend zu beheizen und auch zu belüften. Der Umfang einer dem Mieter zumutbaren Belüftung und Beheizung der Wohnung richtet sich nach den Umständen des Einzelfalles. Nach der oben zitierten Entscheidung des BGH ist es aber „allgemein üblich, nach Vorgängen, die mit einer besonders starken Feuchtigkeitsentwicklung verbunden sind, wie etwa Kochen, Duschen und Waschen, den davon betroffenen Raum sogleich zu lüften, um die vermehrte Feuchtigkeit durch Luftaustausch alsbald aus der Wohnung zu entfernen“.

Ebenso kann es dem Mieter im Einzelfall zumutbar sein, bei der Möblierung von Außenwänden der Wohnung Einschränkungen hinnehmen zu müssen.

Was tun im Streitfall?

Streiten Vermieter und Mieter darüber, ob der Schimmel auf eine schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters zurückzuführen ist, dann wird eine gerichtliche Klärung unausweichlich sein. Allerdings wird ein Gericht die Angelegenheit nicht ohne Einholung eines kostenintensiven Sachverständigengutachtens entscheiden können. Den dafür erforderlichen Vorschuss muss der Vermieter einzahlen, da dieser zunächst dafür beweispflichtig ist, dass der in der Mietwohnung aufgetretene Schimmel nicht bauwerksbedingt ist.

Gelingt dem Vermieter dieser Nachweis, dann muss der Mieter beweisen, dass der Schimmel nicht durch eine eigene schuldhafte Pflichtverletzung herbeigeführt worden ist. Auch hier wird der Mieter den Beweis nicht ohne ein Sachverständigengutachten führen können, für dass er dann vorschusspflichtig ist. Er muss dann nachweisen, dass ein ihm zumutbares Nutzungsverhalten (Heizen, Lüften, Möbel aufstellen) die Schimmelbildung nicht (mit-)verursacht haben kann.

Bei dieser Ausgangslage ist jeder Partei dringend zu empfehlen, sich anwaltlich vertreten zu lassen, um nicht bereits aus prozessualen Gründen den Kürzeren zu ziehen. Gern übernehmen wir die Vertretung Ihrer Interessen.

eingetragen am: 01.03.2020