Vererbtes Wohnungsrecht?

Im Erbrecht gilt der Grundsatz der Gesamtrechtsnachfolge. Danach gehen alle Rechte und Pflichten eines Verstorbenen mit dem Erbfall auf seine Erben über. Der Rechtsnachfolger tritt also in die rechtliche Stellung des Erblassers ein.

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz sieht das Gesetz jedoch für im Grundbuch eingetragene Nießbrauchs- oder Wohnungsrechte (im Juristendeutsch: beschränkte persönliche Dienstbarkeiten) vor. Der Nießbrauch ist ein lebenslanges Recht, eine Wohnung oder ein Haus zu bewohnen und alle Nutzungen aus dem Grundstück zu ziehen, also z.B. auch laufende Mieteinnahmen aus einer Immobilie zu erzielen. Dagegen gestattet das Wohnungsrecht dem Berechtigten befristet oder lebenslang, ein Gebäude vollständig oder teilweise unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen.

Eine solche beschränkte persönliche Dienstbarkeit erlischt mit dem Tod des Berechtigten. Auch der oder die Erben des verstorbenen Rechteinhabers können deshalb keine Ansprüche mehr diesbezüglich geltend machen, selbst wenn das Recht noch im Grundbuch eingetragen sein sollte.

Mit dem Tod des Begünstigten wird das Grundbuchblatt unrichtig, weil ein tatsächlich nicht mehr bestehendes Recht eingetragen ist. Dies kann u.U. zu Nachteilen im Fall einer Veräußerung oder einer weiteren Belastung des Grundstücks führen, beispielsweise kann es zu Verzögerungen kommen, falls ein Interessent das Grundstück nur lastenfrei erwerben möchte.

Da ein mit einem dinglichen Nießbrauch oder Wohnrecht belastetes Grundstück am Markt somit nur sehr eingeschränkt oder auch gar nicht verwertbar ist, hat der Eigentümer des belasteten Grundstücks nach dem Tod des Erblassers ein Interesse daran, dass das Nießbrauchs- oder Wohnungsrechtes auch im Grundbuch gelöscht wird.

Zur Löschung eines im Grundbuch eingetragenen lebenslangen Wohnungsrechts bedarf es der Vorlage einer Sterbeurkunde des Berechtigten, wenn seit dem Tod mehr als ein Jahr verstrichen ist. Ansonsten wird eine notarielle Löschungsbewilligung der Erben des Berechtigten nebst Erbnachweis benötigt. Mit diesen Nachweisen ist die Löschung beim Grundbuchamt zu beantragen.

Abgesehen davon enthält das Gesetz eine Sonderregelung in Form einer Nachweiserleichterung für die Löschung. Mit dem Ablauf von 110 Jahren von dem Geburtstag des Berechtigten an gelten die Rechte als erloschen, sofern nicht innerhalb von 4 Wochen ab diesem Zeitpunkt eine Erklärung des Berechtigten bei dem Grundbuchamt eingeht, dass er auf dem Fortbestand seines Rechts besteht. Ist der Geburtstag nicht aus dem Grundbuch oder den Grundakten ersichtlich, so ist der Tag der Eintragung des Rechts maßgeblich.

Unsere Kanzlei hilft Ihnen bei Fragen in diesem Zusammenhang gern weiter.