Vollstreckung wegen eines Mietrückstandes ohne Urteil ?

Ein Großteil der Bevölkerung sind Mieter

Damit die Durchsetzung von Ansprüchen in geordneten Bahnen abläuft und nicht das „Recht des Stärkeren“ gilt, hat der Gesetzgeber Verfahren zur Anspruchsdurchsetzung festgelegt, sowie entsprechende Institutionen zur Rechtsdurchsetzung geschaffen.

Um einen Zahlungsanspruch im Wege der Vollstreckung durchsetzen zu können, benötigt man einen vollstreckbaren Titel. Diesen erlangt man beispielsweise im Wege eines gerichtlichen Urteilsverfahrens. Dieses endet mit einem Urteil, dem Vollstreckungstitel. Ein solches Gerichtsverfahren dauert jedoch einige Zeit.

Auch im Bereich des Mietrechts kann das dazu führen, dass bei einem zahlungsunwilligen Mieter in der Zwischenzeit erhebliche Zahlungsansprüche auflaufen.

Durch eine entsprechende Vereinbarung kann der Vermieter dem zumindest teilweise begegnen. Hierzu muss der Vermieter mit dem Mieter beim Abschluss des Mietvertrages vereinbaren, dass sich dieser verpflichtet vor einem deutschen Notar, eine vollstreckbare Urkunde zu unterzeichnen, die den Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete durch den Mieter beinhaltet. Anschließend muss der Mieter eine entsprechende Unterwerfungserklärung vor einem deutschen Notar abgeben. Diese vom Notar beurkundete Unterwerfungserklärung stellt einen Vollstreckungstitel dar, aus dem im Falle der Nichtzahlung der Miete die Zwangsvollstreckung betrieben werden kann, § 794 Abs.1 Nr.5 ZPO. Ein Gerichtsverfahren zur Titulierung des Mietzahlungsanspruchs ist dann nicht erforderlich.

Der Bundesgerichtshof hat dazu durch Urteil vom 14.06.2017, Az.: VIII ZR 76/16, entschieden, dass eine solche notarielle Unterwerfungserklärung auch im Wohnungsmietrecht zulässig und wirksam ist. Dem steht nicht entgegen, dass der Mieter eine Mietkaution geleistet hat, denn die Unterwerfungserklärung stellt weder eine zusätzliche Kaution noch eine andere Sicherheit dar, so dass eine Unwirksamkeit nach § 551 Abs.4 BGB nicht in Betracht kommt.

Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass der Mieter dadurch nicht gehindert wird, ihm tatsächlich zustehende Einwendungen gelten zu machen. Hierzu muss dann allerdings der Mieter tätig werden und ein entsprechendes Gerichtsverfahren einleiten, durch Erhebung der sogenannte Vollstreckungsgegenklage nach § 767 ZPO.