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Was heißt Rückgabe der Mietsache im Wohnungsmietverhältnis?

Miet- und Pachtrecht

Ein Großteil der Bevölkerung sind Mieter

Ist das Wohnraummietverhältnis beendet, dann begründet dies die Verpflichtung des Mieters die Wohnung zurückzugeben.  

Aber was bedeutet das eigentlich? Genügt es beispielsweise, wenn der Mieter einfach die Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters einwirft und von dannen zieht? Erfüllt der Mieter seine Rückgabepflicht, wenn er einzelne, ihm unliebsam gewordene Gegenstände einfach in der Wohnung stehen lässt?

Geregelt ist die Rückgabepflicht des Mieters in § 546 Abs. 1 BGB. Danach hat der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Rückgabe bedeutet dabei

1. vollständige und eindeutige Übertragung des Besitzes an der

   Wohnung vom Mieter an den Vermieter.

2. Kenntnis des Vermieters von der vollständigen und eindeutigen

   Besitzaufgabe des Mieters

 

Zurückzugeben ist die Mietsache im ursprünglichen Zustand, aber mit den durch den vertragsgemäßen Gebrauch eingetretenen Veränderungen und Verschlechterungen.

Diese Rückgabepflicht erfüllt der Mieter, wenn er mit dem Vermieter einen Übergabetermin vereinbart und dem Vermieter im Rahmen dieses Termins die von ihm vollständig beräumte Wohnung mit allen Schlüsseln (einschließlich etwaiger Ersatzschlüssel) zurückgibt.

Gibt der Mieter dagegen nicht alle Schlüssel zurück, dann bedeutet dies keine vollständige und eindeutige Besitzübertragung, mit der Folge, dass der Mieter seine Rückgabepflicht nicht erfüllt. Eine Ausnahme hiervon gilt dann, wenn der Mieter dem Vermieter gleichzeitig erklärt, dass er nicht alle Schlüssel zurückgeben kann, weil er Schlüssel verloren hat oder Schlüssel abgebrochen sind und er keinen Schlüssel nachfertigen ließ. Denn dadurch bringt der Mieter zum Ausdruck, dass er trotz unvollständiger Rückgabe der Schlüssel den Besitz an der Wohnung vollständig und eindeutig auf den Vermieter überträgt. Die Rückgabepflicht wird damit erfüllt. Es liegt dann lediglich eine Verletzung der Pflicht zur vollständigen Rückgabe der Schlüssel wegen Verlustes vor, für die der Mieter bei schuldhafter Verursachung ersatzpflichtig ist.  

Der Mieter, der seine Wohnung vollständig beräumt und die Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters einwirft, erfüllt seine Rückgabepflicht in dem Moment, in dem der Vermieter die Schlüssel tatsächlich erhält und in Besitz nimmt (also nicht bereits durch den Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten). Dies deshalb, weil der Mieter in diesem Fall den Vermieter erst dann über die vollständige und eindeutige Besitzübertragung in Kenntnis setzt, wenn dieser die Schlüssel durch Leerung des Briefkastens tatsächlich in Besitz nimmt.

Befindet sich der Vermieter beispielsweise im Urlaub, dann erlangt dieser erst nach Rückkehr aus dem Urlaub Kenntnis von der Schlüsselrückgabe. Werden beispielsweise die Schlüssel aus dem Briefkasten gestohlen, dann erlangt der Vermieter keine Kenntnis von der Übertragung des Besitzes seitens des Mieters auf den Vermieter. Folglich ist eine persönliche Schlüsselübergabe an den Vermieter unter Quittierung des Erhalts der Schlüssel immer zu empfehlen.

Lässt der Mieter in der Wohnung Einrichtungsgegenstände zurück, dann steht dies einer Erfüllung der Rückgabepflicht nach § 546 Abs. 1 BGB grundsätzlich entgegen, denn der Mieter überträgt dann den Besitz an der Wohnung nicht vollständig und eindeutig auf den Vermieter.

An dieser Stelle ist jedoch darauf hinzuweisen, dass nicht jedes Zurücklassen von Gegenständen eine Nichterfüllung der Rückgabeverpflichtung beinhaltet. Im Einzelfall kann eine Abgrenzung zur Schlechterfüllung geboten sein. Beispielsweise würde das Zurücklassen von wenigem Gerümpel, wie beispielsweise einer entsorgungsbedürftigen Matratze, einer Erfüllung der Rückgabepflicht nicht entgegenstehen. In diesem Fall würde keine Nichterfüllung, sondern eine Schlechterfüllung vorliegen. Zur Räumung bleibt der Mieter dennoch verpflichtet.  

Die vorstehende Differenzierung hat hinsichtlich der möglichen Ansprüche des Vermieters auch Konsequenzen, denn im Falle der Nichterfüllung der Rückgabeverpflichtung schuldet der Mieter dem Vermieter nach § 546 a BGB die Zahlung einer Entschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete. Diese kann durchaus auch über der bislang vom Mieter gezahlten Miete liegen.

Liegt dagegen nur eine Schlechterfüllung der Rückgabeverpflichtung vor, dann besteht kein Nutzungsentschädigungsanspruch nach § 546 a BGB. Es kommen aber Schadensersatzansprüche nach §§ 280, 281 BGB in Betracht. Ein solcher Ersatzanspruch setzt grundsätzlich eine vorherige angemessene Fristsetzung zur ordnungsgemäßen Pflichterfüllung voraus.

Einen dem Vermieter durch die Schlechterfüllung entstehenden Schaden muss der Vermieter dem Mieter konkret darlegen und nachweisen. In dem vorgenannten Beispielsfall der zurückgelassenen Matratze wird sich daher im Wege des Schadensersatzes kein Anspruch auf Weiterzahlung der Miete darlegen und nachweisen lassen, insbesondere unter dem Gebot der Schadensminderungspflicht.

eingetragen am: 24.07.2018